築古投資用マンションの売れ行きが悪い!?理由と対策をご紹介します!

2019/04/21




1980年代~1990年代の投資用築古マンションが以前よりも売れ行きが悪くなっています。
 
オーナーから築古マンションの売買仲介依頼が多くあるが購入者が全然見つからない、と同業者から相談を受けることが非常に多くなりました。
 
原因は様々ありますが、一番大きな理由は金融機関が不動産融資を引き締めているためです。
 
その原因とはなんなのか?
 
対策はできるのか?
 
解説していきます。
 
 

■投資用中古マンションの流通の仕組み■
 
築年数にかかわらず投資用中古マンションを売りに出した時、購入者は大きく分けて個人と法人の2種類しかいません。
 
個人も法人も基本的には金融機関で融資を組みローンで購入する場合が多く、現金購入する場合もありますが少数です。
 
そのため売買契約前に購入予定物件に対しての融資が可能かどうかを金融機関に確認します。
 
その際に金融機関がその物件に対していくらまで融資してくれるのかが重要で、購入者はその融資額を元に購入希望金額を決めます。
 
つまり、金融機関の融資額が売買価格にそのまま影響するのです。
 
 

■スルガショックが元凶■
 
昨年話題になったかぼちゃの馬車事件によるスルガショックは記憶に新しいかと思います。
 
スルガショックの影響でスルガ銀行だけではなく大手金融機関、地方銀行などこぞって不動産投資向けの融資を引き締め、融資条件を厳しくしました。
 
そのため、今までは投資用の中古マンションにしていた融資に厳しい条件をつけ、融資額自体も低くなったのです。
 
また2000年以降の中古マンションは良い方なのですが、~1990年代の築古マンションは散々たる状況で、今まで築古マンション融資に強かったSBJ銀行やアルヒ、アプラスなどから融資が受けられづらくなりました。
 
それが原因で投資用の築古マンションが売れなくなってきているのです。
 
それでもタイミング的に売りたいオーナーはたくさんいます。
 
そういったオーナーはどうすればいいのでしょうか。
 
 

■現金購入ができる購入者とのコネクションが重要■
 
融資が組めないなら、現金で買ってくれる購入者を見つけるしかありません。
 
しかし投資用マンションを現金で購入してくれる個人、法人はそれほど多くないのも事実です。
 
売買仲介を依頼する不動産会社に現金買いの購入者とのコネクションがあるかどうかが重要になってきます。
 
 

■最後に■
 
不動産を売却する際に一番重要なのは仲介会社をどこにするのか、です。
 
数ある不動産業態の中でも、投資用マンションを扱え、なおかつ経験と実績のある仲介会社は多くありません。
 
仲介会社を選ぶ際、その点に注意して仲介を依頼するようにしましょう。

                                  

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