空室で困っている全ての投資用マンションオーナーへ!入居者を入れる技、教えます!

2019/04/15





築が古いマンション、駅から遠いマンション、地方のマンション、事故物件、3月4月の繁忙期に入居者が入らなかったマンション・・・
 
投資用マンションを運用する上で一番困るのが空室が続くことかと思います。
 
築が浅かったり、駅近であれば空室が2,3ヶ月も続くことはないと思いますが、築浅マンションもいつかは築古マンションになり、近隣にライバルとなる新しいマンションが建設されることも多いはず。
 
家賃保証(サブリース)をしているから安心!と思っていても、かぼちゃの馬車事件が物語っているように、いつサブリースを解除されるか分からないですし、築が古くなるとサブリースをしても旨味がないとサブリース業者が判断すればあっさりと解除、もしくはサブリース額を減額させられます。
 
そこで今回は空室をすばやく埋めるためにオーナーができる簡単な技をご紹介します。
 
 

■不動産会社の入居募集のやり方は基本3種類■
 
通常、入居者が退去した場合、オーナーが委託している賃貸管理会社が新しい入居者を探します。
 
入居者の探し方は3種類で、

ホームズやアットホーム、SUUMOなどのインターネットの賃貸ポータルサイトに入居者募集の掲載をする
②全国の不動産会社だけが見られるレインズと呼ばれる国交省管轄のポータルサイトに掲載をする
③店舗の入口付近のガラスに募集の紙面広告をペタペタ貼る 

になります。
 


■両手取引と片手取引■
 
空室になって間もない時は、賃貸管理会社は自社で入居者を探そうとします。
 
自社で入居者を見つけられれば、オーナーと入居者から仲介手数料(家賃の1ヶ月分)をもらえるので合計で家賃の2ヶ月分が賃貸管理会社の利益になるためです。
 
不動産業界ではこれを一般的に「両手取引」といいます。
 
逆にオーナーからしかもらえない、もしくは入居者からしかもらえない時は「片手取引」と呼ばれます。
 
賃貸も売買もどちらにも言えることですが、不動産会社は当然「両手取引」を目指して仲介をしようとします。
 
一時期「囲い込み」で問題になった理由は不動産会社が悪質に「両手取引」を目指した結果です。
 
囲い込みはまた後日、コラムで紹介する予定ですのでここでは割愛します。
 
賃貸管理会社は両手取引を目指すため、空室直後は上記①と③の方法で入居者募集をします。
 
① と③ の方法であれば、自社で入居者を見つけることになりますが、② のレインズに掲載するという方法は全国の不動産会社に入居者探しを依頼することになるため、オーナーからしか仲介手数料がもらえない「片手取引」を意味します。
 
空室から1ヶ月ほど① と③で募集したが入居者が決まらないから利益は半分になるけど②の方法でやるか、といった流れになることが多いのが実情です。
 
もちろん、善良な賃貸管理会社であれば、早めに入居者を入れようとして① ② ③ 全ての方法で募集を行いますし、実際そういう会社があることも事実ですが、多くはいません。
 
そのため、あらかじめオーナーが賃貸管理会社がどのような方法で入居募集をしているか確認しておくのは大事なことです。
 
① ② ③ 全ての方法で募集をしても空室が続く場合、手を打たなければなりません。
 
 

■募集条件を変える■
 
入居者がなかなか決まらない場合、賃貸募集の条件を変えるという手があります。
 
例えば、家賃を数千円下げる、敷金や礼金を0円にする、最初の1ヶ月フリーレントにする
などです。
 
賃貸管理会社からこういった提案がない時は、オーナー自ら提案しないと何も動きはないでしょう。
 
募集条件を変えてもなかなか入居が決まらない場合、意外と知られていないこんな手もあります。
 
 

■AD(広告料)をつける■
 
ADとは広告料のことで、オーナーが仲介手数料の他に広告料というボーナスを賃貸募集をする不動産会社に払うことで、優先的に入居者を探してもらう費用のことです。
 
② のレインズに賃貸管理会社が入居者募集の掲載をする際に、AD50%とかAD100%と記載することによって、全国の不動産会社はこの物件に入居者を入れると仲介手数料とは別にADがもらえると認識して、積極的に営業をかけていきます。
 
例えば、家賃5万円のマンションだと仲介手数料が5万円しかもらえないため、賃貸営業者は積極的に動きませんが、倍の10万円もらえると分かれば動き方が違ってきます。
 
同じ家賃5万円のマンションが2つあるとして、片方は仲介手数料のみ、もう片方はAD100%がついてくる、となると入居希望者が現れた時にADが付いている方を猛プッシュして自社に利益がある方を優先して営業するのです。
 
オーナーからしたら仲介手数料の他に費用がかかってしまいますが、数ヶ月空室になるよりはマシです。
 
空室が続くようなら賃貸管理会社にADつけるから早く入居者を入れてくれと言ってみてはいかがでしょうか。
 
 

■最後に■
 
不動産会社だけではなく、ほとんどの法人は利益を出さなければ存続できないため、時にはオーナーに不利になるようなことも平気で行うことがあります。
 
カラクリを理解することによって対策は立てられます。
 
今は順調でもいつ空室が続く状況になるか分からないのがワンルーム投資です。
 
こうなったらこうしようと、先にシュミレーションすることでいざ問題が出た時に対応できるかもしれません。
 
                                  

リムズエージェントが行う賃貸管理は、入居者募集を①②③全ての方法で行います!

空室が続いている、賃貸管理会社が信用できない、など賃貸のことでお困りのことがあればお気軽にご連絡頂ければ幸いです!

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