そんなに高く売れるの!?と思ったら要注意!投資用マンションの高額査定はヤバイ!

2019/02/16



投資用マンションオーナーが複数の不動産仲介会社にいくらで売れるのかを査定してもらうと、査定額が不動産会社によって大きく違う場合がよくあります。

少しでも高く売りたいのがオーナーの本音だと思いますが、実はそこにつけ込んでくる悪徳不動産会社が多数いるので注意が必要です。
その手口をここでは紹介します。

 

■一社だけ査定が高額の場合は要注意■

仮に複数の不動産仲介会社に査定を出したところ、
 
A社 1,500万円
B社 1,300万円
C社 1,450万円
D社 2,000万円
 
と査定が出てきた場合、高く売りたいオーナーはD社を選びます。

そのまま2,000万円で売れればいいのですが、この場合2,000万円で売れる確率は非常に低いと言えます。
 
不動産仲介会社の利益は売買成約時に頂く仲介手数料のみです。

仲介手数料は売買金額に対するパーセンテージで決まっているため、売買金額が高ければ高いほど不動産会社にとっても嬉しいのですが、そもそも売買が成約しないと仲介手数料をもらえないので意味がありません。
 
成約可能な相場プラスアルファの範囲で最も高く購入してくれる人や法人を探すのが不動産仲介会社の腕の見せ所です。
 
上記の例で言えば相場は1,300~1,500万円であると考えられます。

そんな中D社は2,000万円の査定でとても強気です。

なぜD社は相場とはかけ離れた売れもしない高額な査定をしたのでしょうか?

そこにはこんなカラクリがあります。

 

■異常な高額査定は専任媒介契約を取ってじっくり値下げする■

相場とはかけ離れた高額な査定をする不動産仲介会社は専任媒介契約を結びたいのです。

専任媒介契約は一社だけに売買仲介を任せるという契約。

専任媒介契約を結んだ時点でD社は競合他社を切り離すことに成功していることになります。

2,000万円で売りに出してみますがもちろん相場とかけ離れた金額なので市場からは無視されます。

そこでよくあるのが売り出しから1~2週間後にオーナーに連絡し、「同じマンションでもっと安く売り出された」とか、「マンションの管理組合の修繕積立金が全然貯まってないから金額がつかない」など様々な口実で値下げを提案してきます。

時間をかけて徐々に値下げをさせ、結局相場の金額で売却させるのです。

 

■専任媒介契約のノルマがある!? 新人の練習台にさせられる!?■

会社によっては専任媒介契約を月に○件取得しなければならないノルマがあったり、専任媒介契約1件につき〇円と報酬をもらえたり、専任媒介契約を取るまでの段取りを教えるために高値でいいから取ってみろと新人の練習としてやらせる不動産会社もあります。
 

■査定金額はあくまでも査定であって売買金額ではない■

D社のような会社に仲介を依頼してしまうと高額査定金額から相場の金額に値下げさせられるまでの膨大な時間がすべて無駄になり、長期化します。

言い切ってしまえば、相場が1,500万円だろうが売出し金額を1億円にしてもいいわけです。

売出し金額は自由なのです。

 

■ダイレクトメールの高額査定も信用してはいけない■

投資用マンションオーナーの自宅にはダイレクトメールがよく届きます。

中にはマンション名を指定して「◯◯◯円で買いたい人がいます」と記載されたものが送られてくるようです。

その金額が他の不動産会社の査定よりも明らかに高額な場合、ほとんどの確率で上記のD社タイプです。

世の中そんなにおいしい話ははっきり言ってありません。

それでも気になる方は複数社に任せられる一般媒介契約にしたり、専任媒介契約を2周間限定でお願いすればいいと思います。

本当に買いたい人がいるなら1週間もあれば契約できます。

 

■まとめ■
 
明らかに高額な査定は疑ってかかったほうがよいかもしれません。

気持ちよく売却するためにも不動産会社の選択が売却活動に大きく関わってきます。

投資用マンションの売却は自分に合った不動産会社を見つけることが全てと言っても過言ではありませんので慎重に検討するようにしましょう。
 

                                                             

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